广州市花都区人民政府办公室关于印发广州市花都区“依法征收、净地出让”城中村改造

项目农民集体所有土地征收

补偿安置方案的通知

各镇（街）政府（办事处），区府直属各单位：

　　《广州市花都区“依法征收、净地出让”城中村改造项目农民集体所有土地征收补偿安置方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向区征地办反映。

广州市花都区人民政府办公室

2025年4月2日

广州市花都区“依法征收、净地出让”城中村改造项目农民集体所有土地

征收补偿安置方案

第一章  总则

　　第一条  为依法、规范、有序、有效推进“依法征收，净地出让”城中村改造项目农民集体所有土地征收补偿工作，切实维护被征收土地农村集体经济组织及其成员、村民委员会及其他利害关系人的合法权益，保障项目征地拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省土地管理条例》、《广州市城中村改造条例》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）、《广州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》和《广州市花都区人民政府办公室关于印发广州市花都区农民集体所有土地上房屋征收补偿安置办法的通知》（花府办规〔2025〕4号）等有关规定，结合我区实际，制定本方案。

　　第二条  本方案适用于广州市花都区“依法征收、净地出让”城中村改造项目农民集体所有土地、青苗、农村村民住宅、农村集体经济组织物业及其他地上附着物的征收补偿安置工作。本方案所称“依法征收、净地出让”城中村改造项目指杨二村、东边村城中村改造项目，三华村城中村改造项目，新街村、大陵村城中村改造项目，平西村、新和村城中村改造项目。

　　第三条  拟征地范围按照征收土地预公告确定。征收土地预公告发布之日起，在拟征收土地范围内通过抢栽抢建等不正当方式增加补偿费用的，包括新建、改建、扩建房屋或者其他建筑物、构筑物，种树、种草或者种植其他作物等，对违反规定抢栽抢建部分不予补偿。

　　第四条  新华街道办事处、花城街道办事处、花山镇政府负责属地城中村改造项目征收补偿安置的具体实施。区各相关职能部门以及村（居）民委员会、农村集体经济组织配合做好征收补偿安置工作。

　　第五条  属地镇（街）负责组织开展土地现状调查，调查拟征收土地的位置、权属、地类、面积，农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量，以及拟征收范围内文物古迹、古树名木及古树后续资源、历史建筑、传统风貌建筑、历史文化名村、历史风貌区、传统村落、重要农业文化遗产等情况，调查人员应当通过拍照或者录像等方式保全现状资料，必要时可以向公证机构申请进行现场公证。属地镇（街）组织被征收土地的所有权人、使用权人及其他相关权利人对土地现状调查结果予以确认。

　　第六条  被征收土地的所有权人、使用权人应当在征地补偿安置公告载明的办理补偿登记期限内，持不动产权属证书或者登记证明、土地承包经营合同、集体建设用地流转材料等证明文件到征地补偿安置公告指定的部门办理补偿登记。补偿登记办理过程，可以向公证机构申请进行现场公证。

　　被征收土地的所有权人、使用权人未在征地补偿安置公告载明的期限内办理补偿登记的，相关情况按照经确认或者公示的土地现状调查结果确定。

　　第七条  对下列情形的建筑物及构筑物不予补偿：

　　（一）按法律、法规等规定认定为违法建设的建筑物及构筑物；

　　（二）超过批准使用期限的临时建筑物及构筑物；

　　（三）新房建成后应当拆除的旧房；

　　（四）征收土地预公告发布后的抢建部分。

第二章  征收土地补偿

　　第八条  征收土地补偿费用主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿（含一次性耕作补助费）。

　　（一）土地补偿费、安置补助费。

　　征收土地的土地补偿费和安置补助费归土地所有权人所有。未经确权登记的，如土地权属有争议，经相关村（联社）、村民小组（社）依法表决同意的，可以先行支付给指定对象。

　　土地补偿费、安置补助费补偿标准按照广州市人民政府公布的征收农用地区片综合地价执行。土地补偿费和安置补助费的补偿标准如下：

　　（二）青苗补偿费

　　青苗补偿费（含一次性耕作补助费）的补偿标准为5万元/亩。青苗补偿费包括一般青苗补偿和长生青苗补偿。

　　一般青苗补偿是指对被征收土地上正处于生长阶段的短期农作物的补偿，包括水稻、蔬菜、花生、薯类、甘蔗、玉米、豆类等。

　　长生青苗补偿是指对被征收土地上正处于生长阶段的、生长周期较长的经济作物以及水产养殖品的补偿，包括苗木、花卉、果树和水产品等。红线外干塘费的补偿标准为5000元/亩。

　　如对珍稀果木、珍稀水产品等青苗类型的补偿标准有异议，可通过评估方式确定补偿数额。评估时点为征地补偿安置公告发布之日。

　　同一征收范围内原则上不对青苗和建（构）筑物、非直接用于青苗生产的地上附着物进行重复补偿。

　　青苗的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。在调解、仲裁或者诉讼明确具体权益分配前，可将相关补偿费用按程序进行提存公证。农村集体经济组织负有清退被征收农村集体经济组织青苗的责任。

　　第九条  被征收土地所有权人应当在约定或者规定的期限内交出土地。在约定或规定的期限内提前交出土地并积极配合完成征地相关手续的，可给予适当奖励。奖励标准为不超过征收农用地区片综合地价的10%。征地奖励由农村集体经济组织统筹用于村社公益事业、征地需解决的历史遗留问题、相关工作经费（含清场费用）。

　　第十条  夹心地、边角地、插花地的补偿。

　　因征收土地造成的不具备独立耕作条件，形状不规则，农村集体经济组织确实难以利用或者无法利用的夹心地、边角地、插花地，其面积小于3亩或小于征地总面积的10%的，经属地镇（街）认定后给予土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和其他费用，具体补偿标准参照本方案第八条执行；其面积大于3亩且大于征地总面积10%的，由属地镇（街）报请花都区城中村改造建设指挥部研究审定。

　　夹心地、边角地、插花地不予核定留用地、不予预存被征地农民养老保障费、不予征地奖励；补偿后的夹心地、边角地、插花地由属地镇（街）负责组织管护。

第三章  留用地的核定和兑现

　　第十一条  留用地的核定和兑现。

　　（一）留用地指标面积按照相关规定核定，具体以市规划和自然资源局核定的留用地指标为准；已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标。留用地指标可累加使用。

　　（二）留用地可选择实物留地、折算货币补偿或置换物业方式兑现。采取置换物业方式的，置换物业的面积原则上按留用地指标每1亩不超过534平方米物业计算，且物业价值不低于留用地指标折算货币补偿的总和。

　　（三）留用地确实难以安排落地或面积小于5亩的，可采取折算货币方式兑现。留用地折算货币补偿标准不低于折算时被征收土地所在地的工业用地级别基准地价，且不低于征地项目发布征地预公告时被征收土地所在镇（街）工业用地基准地价级别价的2倍。

　　（四）留用地兑现前每年支付留用地返租补贴，留用地返租补贴标准按花都区留用地相关规定执行。留用地兑现方式选择实物留地的，留用地返租补贴期限自被征地村集体正式将土地移交给属地镇（街）之日起计算，至达到供地条件6个月止；留用地兑现方式选择置换物业的，留用地返租补贴期限自被征地村集体正式将土地移交给属地镇（街）之日起计算，至物业竣工验收后3个月止；超出上述期限不再支付留用地返租补贴。留用地返租补贴支付期限原则上不超过3年，按年支付，支付期限不足1年的，按实际月份据实结算，超过3年需要继续支付的，应报请区政府审定同意。村（联社）、村民小组（社）应积极配合办理用地相关手续，提供所需的相关资料，如因村（联社）、村民小组（社）原因延误办理用地手续，将根据实际情况扣减留用地返租补贴。

　　（五）保障征地后集体经济组织收益不降低。若被征收土地的合法集体收益确比征收前降低的，属地镇（街）可结合实际情况研究保障方案报区政府研究审议。

第四章  被征地农民养老保障

　　第十二条  被征地农民养老保障。

　　按照《广东省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》（粤府办〔2021〕22号）、《广州市人民政府办公厅转发关于进一步完善我省被征地农民养老保障政策意见的通知》（穗府办规〔2022〕3号）及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城乡居民基本养老保险实施办法的通知》(穗府办规〔2021〕8号)等规定和被征地农民养老保障费计提标准计算被征地农民养老保障费总额。区人力资源社会保障局会同市规划和自然资源局花都区分局、区农业农村局指导属地镇（街）确定被征地农民养老保障费到户名单和补贴金额。如遇上级政策调整，则按相关政策执行。

第五章 其他地上附着物的补偿

　　第十三条  其他地上附着物的补偿标准。

　　本方案所称的其他地上附着物指地上构筑物及其他附属设施，不包含农村村民住宅和农村集体经济组织物业。其他地上附着物原则上按照附件2列明的标准予以补偿;未列明补偿标准的其他地上附着物，通过委托评估方式确定补偿数额，评估时点为征地补偿安置公告发布之日。评估机构由权利人共同协商选定；在规定时间内协商未能达成一致的，由属地镇（街）组织通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　第十四条  其他地上附着物的补偿对象。

　　其他地上附着物的补偿对象为其所有权人。所有权人存在争议的，按照相关权利人签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。在调解、仲裁或者诉讼明确具体权益分配前，可将相关补偿费用按程序进行提存公证。

第六章  农村村民住宅（宅基地）的征收补偿

　　第十五条  农村村民住宅（宅基地）的征收补偿原则。

　　（一）享受征收补偿的农村村民住宅（宅基地）包括有合法产权证明的农村村民住宅（宅基地）和经认定的农村村民住宅（宅基地）。

　　（二）农村村民住宅（宅基地）以栋为单位进行补偿，栋的认定由属地镇（街）负责，如属地镇（街）无法认定的，报区城中村改造建设指挥部研究确定。

　　第十六条  农村村民住宅（宅基地）的补偿依据。

　　农村村民住宅（宅基地）应当以不动产权属证书或者登记证明，用地、建房批准文件，人民法院、仲裁机构生效的法律文书以及属地镇（街）的认定作为补偿依据。

　　农村村民住宅（宅基地）的用途和建筑面积以不动产权属证书或者登记证明、建房批准文件，人民法院、仲裁机构生效的法律文书的记载以及属地镇（街）的认定为准。记载情况与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。

　　第十七条  农村村民住宅（宅基地）征收补偿对象认定及程序。

　　（一）农村村民住宅（宅基地）征收补偿对象认定标准。

　　持有合法产权证明的农村村民住宅（宅基地）的登记权属人、经认定的农村村民住宅（宅基地）的权属人，可认定为农村村民住宅（宅基地）的征收补偿对象。

　　（二）农村村民住宅（宅基地）征收补偿对象认定程序。

　　第十八条  农村村民住宅（宅基地）合法补偿建筑面积的确定。

　　属于第十五条认定的住宅房屋（宅基地），按本条确定合法补偿建筑面积。

　　（一）建基面积确定。

　　1.证载面积大于实际建基面积的，按证载面积确认；

　　2.证载面积小于实际建基面积的，按实际建基面积确认；

　　3.有证未建的宅基地，按照证载面积确认；

　　4.其他被认定住宅房屋，由属地镇（街）审核确认。如无法确认的，则报区城中村改造建设指挥部研究确定。

　　建基面积按实际建基面积确定的，不应大于批准使用宅基地时的政策标准。由院落或阳台、飘板下加建、改建围墙、卷闸等围蔽形成的部分不纳入建基面积计算。

　　（二）农村村民住宅（宅基地）合法补偿建筑面积确定。

　　农村村民住宅（宅基地）的合法补偿建筑面积以合法产权建筑面积或者经确定的建基面积的3.5倍，两者取较大值进行确定。

　　第十九条  农村村民住宅（宅基地）补偿的标准。

　　属于第十五条认定的农村村民住宅（宅基地），实际建筑面积不足或等于合法补偿建筑面积的，实际建筑面积按重置价（附件1）给予补偿，实际建筑面积不足合法补偿建筑面积的部分按照500元/平方米的标准给予补偿。

　　实际建筑面积超过合法补偿建筑面积的，合法补偿建筑面积按重置价（附件1）给予补偿。农村村民住宅（宅基地）的实际建筑面积超过合法补偿建筑面积的部分按重置价的60%给予补偿，其中实际建筑面积三层半以内的合法建筑面积可以按重置价给予补偿。

第七章  农村村民住宅（宅基地）安置

　　第二十条  安置方式。

　　征收土地涉及农村村民住宅（宅基地）的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿、房票安置等。

　　第二十一条  安置面积的确定。

　　有合法产权的农村村民住宅（宅基地），包括经认定的农村村民住宅（宅基地），按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定，以及按照每户农村村民住宅280平方米确定建筑面积进行安置。农村村民住宅（宅基地）的合法补偿建筑面积超过280平方米的，按280平方米建筑面积确定安置面积。农村村民住宅（宅基地）的合法补偿建筑面积小于或等于280平方米的，按合法补偿建筑面积确定安置面积。

　　农村村民住宅（宅基地）的合法补偿建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予安置，按照3800元/平方米进行补偿。

　　第二十二条  复建安置标准。

　　复建房屋优先选取本项目安排的公寓式住宅。复建安置房面积以安置区的户型面积为准。补偿安置对象选择复建安置的，按1500元/平方米的标准支付回购价。

　　农村村民住宅（宅基地）的安置面积不足280平方米的，补偿安置对象可以申请按280平方米建筑面积购买复建安置房，不足部分由补偿安置对象按3800元/平方米的标准购买，但不给予临时安置费。

　　第二十三条  产权调换标准。

　　补偿安置对象在安置方式中选择产权调换的，属地镇（街）可提供花都区范围内国有土地上住宅性质的商品房、政府性房源或其他安置房源作产权调换。具体方案由属地镇（街）报区政府审定后实施。

　　第二十四条  货币补偿标准。

　　补偿安置对象在安置方式中选择货币补偿的，安置面积按照3800元/平方米的标准给予货币补偿，再另外给予2800元/平方米的货币奖励。

　　第二十五条  房票安置标准。

　　补偿安置对象在安置方式中选择房票安置的，房票按照7500元/平方米的标准核实发放。房票包括基础补偿金额（可复建安置房的价值）、12个月一次性临时安置费及房票政策性奖励。

　　农村村民住宅（宅基地）的安置面积不足280平方米的，补偿安置对象可以选择按照280平方米进行房票安置，不足部分按照3700元/平方米的标准核实发放房票。申请补足按280平方米安置的面积，不能同时享受房票安置及第二十二条购买复建安置房的权益。

　　房票的印发、使用等事宜应按照相关规定执行。

　　第二十六条  购买存量住房的奖励。

　　选择货币补偿或房票安置的补偿安置对象购买房屋时，符合花都区“依法征收，净地出让”城中村改造项目的农村村民住宅权利人在辖区内购买存量住房相关规定的，给予购房奖励。

　　第二十七条  补偿安置方式的确定。

　　（一）“一户一宅”补偿安置方式的确定。

　　在本方案征收范围内，根据第二十八条规定，被认定为具有本村户籍的补偿安置对象且符合“一户一宅”的，可以选择复建安置、产权调换、货币补偿、房票安置4种方式其中一种，也可以选择多种方式相结合。

　　祖籍在本村的农村村民住宅（宅基地）权利人或继承所得的农村村民住宅（宅基地）权利人，按第二十八条认定后，符合“一户一宅”的，可选择一套复建安置房，其余安置面积只能选择货币补偿或房票安置。

　　安置权益按安置对象选择的安置方式对应面积计算。

　　（二）“一户多宅”补偿安置方式的确定。

　　有合法产权的农村村民住宅（宅基地），包括经认定的农村村民住宅（宅基地），若按第二十八条认定不符合“一户一宅”的，不予安置，农村村民住宅（宅基地）权利人可选择按照货币补偿（含货币奖励）标准的60%或房票安置标准的60%取得补偿。补偿面积参照第二十一条确定。

　　第二十八条  “一户一宅”的认定标准。

　　“一户一宅”由补偿安置对象或相关权利人申报，属地镇（街）认定。属地镇（街）无法认定的，由属地镇（街）报区城中村改造建设指挥部认定。

　　“宅”的认定：按本方案第十五条认定的一栋住宅房屋为一宅。

　　以“宅”为基础，在“宅”中共同生活的家庭成员，“户”的认定方式如下：

　　（一）一对夫妻与未成年子女可认定为一“户”；

　　（二）每名已成年子女可单独认定为一“户”；

　　（三）“户”成员中必须至少有一名为本村户籍人员；

　　（四）每户的成员不能出现交叉重叠。

　　“一户一宅”的认定：一户有且仅有一宅的，认定为符合一户一宅。存在一户多宅的，除认定的一户一宅外，其余的按不符合一户一宅进行认定。

　　“一户一宅”的认定除依据现有法律法规外，针对历史遗留问题的多样性和复杂性，本着公平公正、既不多占也不遗漏的原则进行认定。

　　祖籍在本村的农村村民住宅（宅基地）权利人或继承所得的农村村民住宅（宅基地）权利人，不予审核户籍，参照上述原则和程序认定“一户一宅”。

　　第二十九条 复建安置房验收面积与认购面积出现误差的处理办法。

　　第三十条  搬迁费的标准。

　　征收土地涉及农村村民住宅（宅基地）搬迁的，属地镇（街）应向补偿安置对象或相关权利人支付搬迁费。搬迁费的标准为每栋1万元（含搬出、搬入）。

　　第三十一条  临时安置费和周转用房。

　　补偿安置对象选择复建安置或者产权调换的，在复建安置或者产权调换房屋交付前，按下列方式临时安置：

　　（一）补偿安置对象自行安排住处的，属地镇（街）以每月10元/平方米的标准，按照选择复建安置或者产权调换的安置面积，自补偿安置对象移交房屋当月起，按月计算临时安置费。临时安置费低于1600元/月的，按1600元/月计算。

　　（二）补偿安置对象使用属地镇（街）提供的周转用房，属地镇（街）不再支付临时安置费。过渡期限内的水、电等费用由补偿安置对象自负。

　　补偿安置对象选择货币补偿的，属地镇（街）以每月10元/平方米的标准，按照选择货币补偿的安置面积，向补偿安置对象一次性支付12个月的临时安置费。

　　第三十二条  安置人员的登记。

　　村集体经济组织应配合属地镇（街）做好被征地范围内补偿安置对象的补偿安置权益的登记，确保补偿安置权益准确记录。补偿安置对象在本项目中已享受“一户一宅”安置权益的，不得在其他项目中重复享受“一户一宅”安置权益，以确保补偿安置的公平性和一致性。

　　第三十三条  住房困难户的认定安置标准。

　　经“一户一宅”认定后，被征拆农村村民住宅（宅基地）属于本村集体经济组织成员在本村内唯一住宅的，安置面积可按280平方米计算。

　　经“一户一宅”认定后，若按第二十一条确定的安置面积之和无法满足该户未分户前每名本村集体经济组织成员人均40平方米住房建筑面积的，原则上按照每名集体经济组织成员40平方米的保障面积重新确定总安置面积，特殊情况可由属地镇（街）报区城中村改造建设指挥部审定后执行。

第八章  农村村民住宅（宅基地）的其他补偿和奖励

　　第三十四条  出租权益损失补偿。

　　因征收土地造成农村村民住宅（宅基地）出租权益损失的，由属地镇（街）给予补偿安置对象货币补偿。在发布征收土地预公告前，对已办理房屋租赁登记备案的，按100%计算；对未办理房屋租赁登记备案的，按80%计算。具体标准如下：

　　按出租面积，以被征收农村村民住宅所处区位同类型房屋市场租金的评估价计算，剩余租期超过36个月的，按36个月计算；剩余租期不足36个月，按实际剩余租期计算。

　　第三十五条  小学生交通费。

　　补偿安置对象选择复建安置或者产权调换的，在复建安置或者产权调换房屋交付前，补偿安置对象家庭在本行政村之外租房居住，且家庭成员有就读小学的，属地镇（街）向补偿安置对象支付小学生交通费。补偿安置对象应当提供家庭成员就读小学的学校书面证明及房屋租赁合同，以属地镇（街）审核确认为准。具体标准如下：

　　每名小学生每月发放交通费300元。小学生交通费据实发放。

　　第三十六条  提前签约奖励和提前搬迁奖励。

　　补偿安置对象在规定期限内或者提前完成签约和搬迁的，由属地镇（街）给予补偿安置对象提前签约奖励和提前搬迁奖励。具体标准如下：

　　（一）提前签约奖励。

　　1.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起30天以内签订征地补偿安置协议，按照2万元/宅计算。

　　2.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起第31天至第60天签订征地补偿安置协议，按照1万元/宅计算。

　　3.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起超过60天签订征地补偿安置协议，不给予提前签约奖励。

　　（二）提前搬迁奖励。

　　1.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起30天以内交房的，按照农村村民住宅的合法补偿建筑面积乘以200元/平方米计算。

　　2.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起第31天至第60天交房的，按照农村村民住宅的合法补偿建筑面积乘以100元/平方米计算。

　　3.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起超过60天交房的，不给予提前搬迁奖励。

　　第三十七条  停车位优惠奖励。

　　（一）补偿安置对象选择复建安置的，由属地镇（街）给予补偿安置对象停车位优惠奖励。具体标准如下：

　　1.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起30天以内签订征地补偿安置协议，按时交房并提交授权委托办理不动产权证的注销（变更）登记手续的，免费奖励1个停车位，并可按5万元的价格再购买1个停车位。放弃免费奖励方式取得的停车位，每个停车位给予5万元补偿。

　　2.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起第31天至第60天签订征地补偿安置协议，按时交房并提交授权委托办理不动产权证的注销（变更）登记手续的，按3万元的优惠价购买1个停车位，并可按6万元的价格再购买1个停车位。

　　3.补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起超过60天签订征地补偿安置协议，按时交房并提交授权委托办理不动产权证的注销（变更）登记手续的，可按5万元的价格购买1个停车位。

　　4.停车位以就近安排的原则，通过抽签方式进行确定。

　　5.若安置区停车位按照上述方式购置后仍有剩余的，补偿安置对象可以10万元的价格购买第3个停车位。

　　（二）补偿安置对象选择货币补偿或房票安置的，补偿安置对象在收到房屋测量及补偿数据之日起60天以内签订征地补偿安置协议，按时交房并提交授权委托办理不动产权证的注销（变更）登记手续的，给予10万元的一次性停车位优惠奖励。

　　（三）补偿安置对象混合选择复建安置和货币补偿或房票安置的，符合相关奖励条件的，补偿安置对象可在下述奖励方式选择一种：

　　1.享受复建安置停车位优惠奖励；

　　2.享受货币补偿或房票安置停车位优惠奖励；

　　3.享受复建安置停车位优惠奖励中购买首个车位的优惠价格，后续车位按10万/个购买，同时享受货币补偿或房票安置的停车位优惠奖励的50%，即给予5万元一次性停车位优惠奖励。

第九章  农村集体经济组织物业的征收补偿及奖励

　　第三十八条  农村集体经济组织物业的补偿方式。

　　农村集体经济组织物业原则上不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。

　　农村集体经济组织和村民委员会办公场所、祠堂、圩集、庙观等农村集体经济组织的公共建筑物和公共设施及其他有合法产权的农村集体经济组织物业，可以按照“拆一补一”的原则复建安置或者产权调换。不具备复建安置和产权调换条件的，可以实行货币补偿。

　　第三十九条  农村集体经济组织物业的补偿依据。

　　农村集体经济组织物业应当以不动产权属证书或者登记证明、建房批准文件，人民法院、仲裁机构生效的法律文书的记载以及属地镇（街）的认定作为补偿依据。

　　农村集体经济组织物业的用途和建筑面积，以不动产权属证书或者登记证明、建房批准文件的记载或者属地镇（街）的认定为准，记载情况与不动产登记簿不一致的，以不动产登记簿为准。

　　第四十条  农村集体经济组织物业的补偿标准。

　　农村集体经济组织物业的补偿费，可通过评估机构评估确定。

　　第四十一条  农村集体经济组织物业的搬迁补偿标准。

　　属地镇（街）应当向农村集体经济组织物业的权利人支付搬迁费。搬迁费的补偿标准按市场评估价给予货币补偿。搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。对因搬迁后无法恢复使用的生产设备，由属地镇（街）会商有关行业行政主管部门认定。

　　第四十二条  农村集体经济组织物业的停产停业损失补偿。

　　因征收土地造成正常经营的农村集体经济组织物业停产停业损失的，由属地镇（街）给予农村集体经济组织物业经营户货币补偿。在发布征收土地预公告前，对已办理营业执照的，按100%计算；对未办理营业执照的，按80%计算。具体标准如下：

　　根据农村集体经济组织物业被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，农村集体经济组织物业被征收前的效益原则上以征收土地预公告作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类型房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，按6个月计算。

　　第四十三条  农村集体经济组织物业的出租经营损失补偿。

　　对于在承租有合法手续集体土地上建有建筑物、构筑物、经营场地等用于出租受益的权利人，因征收土地造成出租权益损失的，由属地镇（街）给予农村集体经济组织物业权利人一次性货币补偿。在发布征收土地预公告前，对已办理房屋租赁登记备案的，按100%计算；对未办理房屋租赁登记备案的，按80%计算。具体标准如下：

　　（一）按出租面积，以被征收农村集体经济组织物业所处区位同类型房屋市场租金的评估价计算，剩余租期超过36个月的，按36个月计算；剩余租期不足36个月，按实际剩余租期计算。

　　（二）出租经营损失补偿只做1次补偿，对转租行为，补偿款由各出租人、转租人自行协商分配。

　　（三）对权利人用于经营的自建自用的物业，在发布征收土地预公告前，对已办理营业执照的，按100%计算；对未办理营业执照的，按80%计算。农村集体经济组织用于自用或出租的物业，在发布征收土地预公告前，已办理营业执照或房屋租赁登记备案的，按100%计算；若未办理营业执照和房屋租赁登记备案的，按80%计算。同一补偿对象不能同时享受停产停业损失补偿和出租经营损失补偿。

　　对于无合法手续集体土地上厂房、商铺、仓库等建筑物，在2009年12月31日（含当日）之前建成的，视为历史建筑，给予出租经营损失补偿，但已被认定为违法用地和违法建设的除外；在2009年12月31日之后建成的，不予出租经营损失补偿。

　　注：建筑物界定是否在2009年12月31日（含当日）之前建成，由属地镇（街）根据历史资料核对并在土地所属村进行公示后予以认定，如属地镇（街）无法认定的，由市规划和自然资源局花都区分局或区城市管理综合执法局进行认定。

　　第四十四条  农村集体经济组织物业的搬迁时限奖励。

　　被征收权利人在规定期限内签订征地补偿安置协议和搬迁的，给予提前搬迁奖励。具体标准如下：

　　（一）被征收权利人在收到评估结果之日起10天以内签订征地补偿安置协议的，按照补偿款的10%计算。

　　（二）被征收权利人在收到评估结果之日起第11天至第20天签订征地补偿安置协议的，按照补偿款的7%计算。

　　（三）被征收权利人在收到评估结果之日起第21天至第30天签订征地补偿安置协议的，按照补偿款的3%计算。

　　（四）被征收权利人在收到评估结果之日起超过30天签订征地补偿安置协议的，不给予提前搬迁奖励。

　　（五）若补偿款超过3000万元的，按3000万元计算。

　　（六）未按征地补偿安置协议约定时间完成搬迁的，不给予提前搬迁奖励。

　　（七）对于无合法手续集体土地上厂房、商铺、仓库等建筑物，在2009年12月31日（含当日）之前建成的视为历史建筑，给予搬迁时限奖励，但已被认定为违法用地或违法建设的除外。在2009年12月31日之后建设的，不给予搬迁时限奖励。

　　第四十五条  农村集体经济组织物业征拆补偿权益分配。

　　农村集体经济组织物业的货币补偿款、搬迁费、停产停业损失、出租权益损失、奖励等权益分配方式可以按照土地所有权人、土地使用者及实际生产、经营者签订的合法协议确定，协议未约定的，由双方协商确定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。在调解、仲裁或者诉讼明确具体权益分配前，可将相关补偿费用按程序进行提存公证。农村集体经济组织负有清退被征收农村集体经济组织物业的责任。

　　第四十六条  评估单位确定及评估时点。

　　征收农村集体经济组织物业补偿中涉及货币补偿款、搬迁费、停产停业损失、出租权益损失等需要评估的，评估机构由权利人协商选定；协商不成的，由属地镇（街）组织通过多数决定、随机选定等方式确定。评估时点为征地补偿安置公告发布之日。

第十章  安置区建设

　　第四十七条  安置区建设模式。

　　安置区建设方案在征求补偿安置对象的意见后，由安置区建设单位统一规划、设计、建设。

　　第四十八条  安置区建设标准。

　　（一）户型与面积。安置区按照高层电梯住宅小区的标准建设，并明确安置房户型和面积。

　　（二）公建配套。按照规划要求配建小区公建配套设施，具体以规划审批为准。

　　（三）市政配套。安置区周边红线外的道路、供电、供水、排水、通信、有线电视、燃气等市政配套设施由管线主管部门配建至安置区红线内。安置区红线内应包含供电、给水、排水、弱电、有线电视、燃气等配套建设，由安置区建设单位实施。

　　（四）商业配套和车位。安置区配建相应的商业配套和车位，具体以规划审批为准。

　　（五）安置房的装修标准。原则上统一进行普通装修，具体包括：厅、房、过道墙体及天花油乳胶漆，地面铺抛光砖；厨房、卫生间墙面贴瓷砖，地面（含阳台）铺防滑砖；门窗齐全；室内基本水、电、排水设施齐备。

　　第四十九条  安置区管理。

　　安置区建成并完成移交手续后，安置区业主可依法依规成立业主委员会，对小区实施自主管理；如有需要，业主委员会或全体业主亦可依法聘请具备相应资质的物业管理公司，按照相关约定与法规要求，对安置区进行物业管理服务工作。

　　参照《住宅专项维修资金管理办法》《广东省物业管理条例》《广州市维修资金管理办法》等规定，安置区物业维修基金按105元/平方米的标准，由改造主体在安置房回购价内缴纳，后续维修基金由业主自行承担。物业维修基金参照上述规定进行管理。

　　安置区建成并完成移交手续后，改造主体一次性将24个月物业管理费的补贴支付给小区物业管理服务提供者，补贴标准按每月1.2元/平方米计算（面积以安置区计容建筑面积计算）。期满后物业管理费由业主自行承担。

第十一章  附则

　　第五十条  被征收权利人以项目征收土地预公告发布时间为准。

　　第五十一条  安置房在施工期间，任何人不得以任何方式和理由要求施工单位、施工人员增减工程量，不得擅自变更施工图来改变房屋结构或开间布局。

　　第五十二条  被征收权利人不得提供虚假文件资料骗取补偿安置，否则取消被征收权利人在本方案中享有的各项优惠政策。如被征收权利人已经取得优惠补偿的，该部分将予以追缴。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十三条  凡辱骂、恐吓、殴打、报复土地征拆工作人员或阻碍土地征拆工作人员执行公务的、组织煽动群众闹事或阻止施工的，由相关部门依法进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十四条  本方案实施前，原已签订征收补偿协议或已公布补偿安置方案的，按原协议或公布的补偿方案执行。

　　第五十五条  本方案未明确事项，按照市、区有关规定执行；对特殊重要情况，由属地镇（街）个案报区城中村改造建设指挥部研究确定。

　　第五十六条 本方案自印发之日起施行。

　　附件：1.农村村民住宅补偿费用标准

　　2.其他地上附着物补偿费用标准

　　附件1

农村村民住宅补偿费用标准

　　附件2

其他地上附着物补偿费用标准

公开方式：主动公开

广州市花都区人民政府办公室秘书科              2025年4月2日印发