穗规划资源花函〔2024〕1240号
各镇（街）党（工）委、政府（办事处），区直各单位：
《广州市花都区农村集体经营性建设用地入市实施细则》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向广州市规划和自然资源局花都区分局反映。
广州市规划和自然资源局花都区分局
2024年5月20日
（联系人：丰晔、江雪维，联系电话：36999139）
广州市花都区农村集体经营性建设用地入市实施细则（试行）
第一章 总则
第一条【目的依据】 为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范本区农村集体经营性建设用地入市，促进土地资源节约集约利用，保障和实现农村集体经营性建设用地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）等政策法规，结合本区实际，提出本实施细则。
第二条 【适用范围】 本区行政区域内农村集体经营性建设用地入市适用本实施细则。
本实施细则所称农村集体经营性建设用地，包括国土空间规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。
本实施细则所称入市，是指在集体土地所有权不变的前提下，农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租和抵押。集体土地的地下资源、埋藏物和公用设施不属于农村集体经营性建设用地入市范围。
农村集体经营性建设用地出让，是指集体土地所有权人作为出让人，将一定年期的农村集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，土地使用者作为受让人，由土地使用者向农民集体土地所有权人支付用地价款的行为。
农村集体经营性建设用地出租，是指集体土地所有权人或集体建设用地使用权人作为出租人，将农村集体经营性建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
农村集体经营性建设用地转让，是指集体建设用地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为。
农村集体经营性建设用地转租，是指承租人将农村集体经营性建设用地使用权再出租的行为。
农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对农村集体经营性建设用地的占有，将该农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。
第三条【不得入市情形】 有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地不得入市：
（一）未取得集体土地所有证（或集体土地所有权的不动产权属证书）和集体土地使用证（或集体建设用地使用权的不动产权属证书）的；
（二）国土空间规划、城乡规划未确定为工业、商业等经营性用途的，或不符合相关产业准入、生态环境保护要求的；
（三）农村集体经营性建设用地或其地上建筑物、构筑物及其附属设施权属有争议的，或对入市未达成一致意见的；
（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（五）纳入征地范围的；
（六）通过农用地转为新增建设用地的；
（七）法律、法规规定农村集体经营性建设用地不得入市的其他情形。
第四条【房随地走】 农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、转租和抵押时，其地上建筑物、构筑物及其附属设施随之转让、出租、转租和抵押；农村集体经营性建设用地上建筑物、构筑物及其附属设施转让、出租、转租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租、转租和抵押。
第五条【入市年限】 农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。农村集体经营性建设用地出租的最高年限不得超过20年。
第六条【用途管制】 符合入市条件的农村集体经营性建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设（包含公寓、小产权房等）。鼓励乡村重点产业和项目使用农村集体经营性建设用地。
土地使用者应当按照批准的土地用途、容积率等规划条件使用土地。确需改变土地用途、容积率等规划条件的，应当经原实施农村集体经营性建设用地入市的主体和土地行政主管部门同意，按《广州市城乡规划条例（2020年修正）》和《广州市城乡规划程序规定》相关要求办理。
第七条 【探索保障性租赁住房建设】 在区位合理、基础设施配套完善的区域，在尊重农民集体意愿的基础上，经广州市人民政府同意，可探索利用入市土地建设保障性租赁住房。
第二章 农村集体经营性建设用地使用权的出让、出租
第八条 【出让、出租条件】 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应具备以下条件：
（一）取得集体土地所有证（或集体土地所有权的不动产权属证书）；
（二）取得集体土地使用证（或集体建设用地使用权的不动产权属证书）；
（三）取得有效的建设用地规划许可文件及相应的规划条件；
（四）取得权属相关的集体经济组织同意入市的书面证明；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第九条 【纳入年度土地供应计划】 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应纳入年度土地供应计划。
第十条 【入市前期准备工作】 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租前，集体土地所有权人与集体建设用地使用权人不一致的，可通过重大事项集体决议的方式，以委托等方式确定实施农村集体经营性建设用地入市的主体。集体经济组织应在属地镇（街）的指导下做好以下前期准备工作：
（一）意向申报。集体经济组织按本实施细则第八条规定准备入市材料，填写入市申请表，并按照《广州市农村集体资产交易管理办法》（广州市人民政府令第119号）要求，向属地镇（街）申报交易意向。入市申请表应当写明拟入市土地坐落、权属、地上附着物、入市方式等基本情况。
（二）地块核实。属地镇（街）商请区规划和自然资源主管部门会同各职能部门核实拟入市地块权属、规划、权利是否受到查封或限制、是否纳入已发布的征收土地公告的征地范围等情况。
（三）地价评估委托。集体经济组织委托具有土地估价资质、房地产估价资质等资质的单位进行地价评估，并根据宗地评估价格、基准地价、产业政策等因素确定拟入市地块起始价。
（四）入市方案拟定。属地镇（街）统筹指导集体经济组织拟定入市方案。集体经济组织应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制农村集体经营性建设用地使用权出让、出租等入市方案。入市方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用限期、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。交易方式包括招标、拍卖和挂牌。
（五）提议、商议及审议方案。入市方案严格按照村党组织提议、村“两委”会议商议及党员大会审议依次开展，具体步骤按《花都区关于进一步规范村社重大事项决策“四议两公开”的工作方案》（穗花组通〔2020〕47号）规定执行。
第十一条 【成员（代表）会议】 农村集体经营性建设用地入市前期准备工作完成后，集体经济组织应在属地镇（街）党（工）委的指导下做好以下成员（代表）会议工作：
集体经济组织应当在集体经济组织成员会议召开之日起提前十日或在成员代表会议召开之日起提前五日发布通告，列明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用限期、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等入市方案事项，通知举行集体经济组织成员会议或成员代表会议的时间、地点、参加人员及提出异议的途径，并根据《广州市农村集体资产交易管理办法》（广州市人民政府令第119号）、《花都区关于进一步规范村社重大事项决策“四议两公开”的工作方案》（穗花组通〔2020〕47号）等有关规定，采取重大事项集体决议的方式，对入市方案进行成员（代表）会议决议。入市方案应当经集体经济组织的成员（代表）会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表的同意，并形成书面证明材料。经表决同意的入市方案应按集体资产管理相关规定，在本村集体公示栏及宗地现场进行公示或以其它公开方式公示，公示天数为五个工作日。
第十二条 【方案审查】 集体经济组织将通过表决的入市方案、表决书面证明材料等报送区规划和自然资源主管部门。经区规划和自然资源主管部门组织有关部门联合审核通过后，集体经济组织在出让、出租前不少于十个工作日填写入市申请书，并附上通过表决的入市方案及表决书面证明材料，报送区人民政府。区人民政府认为入市方案不符合规划条件、产业准入、生态环境保护等要求需要修改的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。集体经济组织应当按照区人民政府的意见进行修改。
第十三条 【公开交易】 出让人（出租人）向公共资源交易中心申请交易。公共资源交易中心按相关规定组织公开交易。交易双方依据入市方案约定入市合同内容并签订书面合同。入市地块的属地镇（街）作为第三方监管人，与交易双方同步签订监管协议。
（一）申请交易。出让人（出租人）根据入市方案确定的交易方式，向公共资源交易中心申请交易。
（二）公开交易。在公共资源交易中心交易公告结束后，竞买（租）人在规定时间时限报名、提交资料及缴纳保证金。
交易方式为招标时，公共资源交易中心按相关规定组织开标、评标、出具中标通知书、结果公布（公示）、保证金转抵或退还等公开交易环节。
交易方式为拍卖、挂牌时，公共资源交易中心按照有关规定组织资格审核、网上竞价、出具成交确认书、结果公布（公示）、保证金转抵或退还等公开交易环节。由属地镇（街）对竞买（租）人的企业资格进行资格审核。
（三）签订合同、监管协议。交易双方依据入市方案约定入市合同内容，参照自然资源部与国家市场监督管理总局联合制定的入市合同示范文本签订书面合同，并报区规划和自然资源主管部门备案。
合同应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。交易双方未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效。
交易双方与属地镇（街）依据入市合同确定监管事宜，并根据具体项目确定监管措施。交易双方在签订书面合同时，与属地镇（街）参照自然资源部与国家市场监督管理总局联合制定的入市监管协议示范文本同步签订入市监管协议。
农村集体经营性建设用地入市后，对合同履行产生争议的，交易双方应协商处理。协商不成的，任何一方依照合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第十四条 【地价款和税费】 农村集体经营性建设用地使用权的受让人（承租人）应当按照入市合同的约定及时支付集体经营性建设用地价款（租金），并依法缴纳有关税费。
第十五条 【报建手续】 入市地块位于城镇开发边界内的，受让人（承租人）应向区规划和自然资源部门申请办理《建设工程规划许可证》，入市地块位于城镇开发边界外的，受让人（承租人）应向区规划和自然资源部门或受委托的属地镇（街）人民政府申请办理《乡村建设规划许可证》。
第十六条【不动产登记】 农村集体经营性建设用地使用权出让后，受让人按照约定及时支付集体经营性建设用地出让价款，出让人、受让人依照不动产登记相关文件规定，向区不动产登记机构申请办理不动产登记。
第十七条【延期开工】 受让人（承租人）不能按期开工的，应提前三十日向出让人（出租人）提出延建申请，经出让人（出租人）同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，延建期限原则上不得超过一年。受让人（承租人）参照相关规定办理延期开工手续。
第十八条 【提前收回与补偿】 出让人（出租人）应当充分尊重受让人（承租人）的合法权益，无正当理由在约定的入市年限内不得收回农村集体经营性建设用地使用权，确因法定或约定原因需要解除合同、提前收回农村集体经营性建设用地使用权的，出让人（出租人）应当根据合同约定对受让人（承租人）给予补偿，合同未约定的，按照有关规定给予补偿。
依法需要征收集体土地的，出让人（出租人）应当根据合同约定对受让人（承租人）给予补偿，合同未约定的，按照有关规定给予补偿。
第十九条 【入市年限届满续期】 农村集体经营性建设用地入市年限届满，受让人（承租人）要求继续使用土地的，应当在入市年限届满前与出让人（出租人）协商。经出让人（出租人）及权属相关的集体经济组织同意，并由属地镇（街）商请区规划和自然资源主管部门会同各职能部门核实该幅土地情况符合本实施细则所规定的农村集体经营性建设用地入市条件的，受让人（承租人）方能继续使用土地，受让人按本实施细则的规定重新办理不动产相关登记。
第二十条 【到期处置】 农村集体经营性建设用地入市年限届满，受让人（承租人）未提出继续使用土地或提出继续使用土地未获出让人（出租人）及权属相关的集体经济组织同意的，出让人（出租人）可无偿收回土地，并按相关法律、法规办理不动产相关登记。
其地上建筑物、构筑物及其附属设施按照农村集体建设用地入市合同的约定处理。
第二十一条【规划调整】 入市宗地在入市年限内，原规划如依法修改，该宗地已有的地上建筑物、构筑物及其附属设施不受影响，但在入市年限内该宗地的地上建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。
第三章 农村集体经营性建设用地使用权的转让、转租
第二十二条【转让、转租条件】 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当符合以下条件：
（一）按照入市合同约定，履行完毕支付土地出让价款、租金的义务，并办理不动产登记。农村集体经营性建设用地使用权转让的，应当持有集体土地使用证（或集体建设用地使用权的不动产权属证书）。农村集体经营性建设用地使用权转租的，应当持有出租合同。
（二）按照入市合同约定的期限和条件投资开发、利用土地。
（三）取得相关权利人同意。入市合同同意转让、转租，或者取得出让人（出租人）同意转让、转租的证明文件。
（四）抵押期间抵押人可以转让已设定抵押的不动产。当事人另有约定的，按照其约定。已设定抵押的不动产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让已设定抵押的不动产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明已设定抵押的不动产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（五）涉及入市合同未约定的情况，须经出让人（出租人）所属的集体经济组织表决确定。
（六）转让、转租年限未超过出让、出租约定年限减去已使用年限后剩余的使用年限。
（七）保障性租赁住房项目只能作保障性租赁使用，不得上市销售或变相销售、分割、转让。
（八）不存在法律法规规定禁止入市的其他情形。
第二十三条 【转让、转租合同签订】 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。通过转让方式取得农村集体经营性建设用地使用权的，原受让人的权利、义务随之转移；通过转租方式取得农村集体经营性建设用地使用权的，转租人应当继续履行原出租合同的权利、义务。
第二十四条 【转让（转租）地价款和税费】 农村集体经营性建设用地使用权转让（转租）的受让人（承租人）应当按照合同约定缴交转让用地价款（租金），并依法缴纳相关税费。
第二十五条 【转让不动产登记】 农村集体经营性建设用地使用权转让后，转让的受让人按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，转让的出让人、受让人依照不动产登记相关文件规定，向区不动产登记机构申请办理不动产登记。
第二十六条 【公开转让情形】 符合以下条件之一的农村集体经营性建设用地使用权转让，当事人应当委托公共资源交易中心组织实施公开方式转让：
（一）原集体建设用地使用权人为国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业转让农村集体经营性建设用地使用权；
（二）为实现抵押权而进行的农村集体经营性建设用地使用权转让；
（三）根据相关规定需要实施公开方式转让的其他情形。
第四章 农村集体经营性建设用地使用权抵押
第二十七条【抵押条件】 以农村集体经营性建设用地使用权作抵押向银行业金融机构申请贷款的，应当同时满足以下条件：
（一）取得集体土地使用证（或集体建设用地使用权的不动产权属证书）并可办理农村集体经营性建设用地使用权抵押登记；
（二）用于抵押的农村集体经营性建设用地符合国土空间规划及城乡规划；
（三）用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物及其附属设施未设定影响处置变现和银行业金融机构优先受偿的其他权利；
（四）符合本实施细则所规定的农村集体经营性建设用地入市条件的，应当由所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押，具备区人民政府同意抵押的证明材料等；
（五）法律、行政法规和金融监管部门规定的其他条件。
第二十八条 【所有权不得抵押】 集体土地所有权不得抵押。
第二十九条【抵押实现】 农村集体经营性建设用地使用权抵押的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
实现抵押权时，集体土地所有权人在同等条件下享有优先购买权。
因实现抵押权而取得农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权的，应当办理转移登记。
抵押权实现后，不得改变集体土地所有权性质和入市合同约定的使用条件。
第三十条 【抵押登记】 以农村集体经营性建设用地使用权设定抵押的，集体建设用地使用权人和抵押权人按不动产登记相关规定申请办理抵押权登记：
（一）农村集体经营性建设用地使用权抵押，应当签订书面合同，并书面通知集体土地所有权人。
（二）自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以农村集体经营性建设用地使用权设定抵押的，由集体建设用地使用权人和抵押权人持抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。
（三）集体土地所有权人抵押农村集体建设用地使用权的，在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的成员（代表）会议三分之二以上成员或三分之二以上成员代表同意抵押的书面材料。
第三十一条 【抵押权注销登记】 有下列情形之一的，申请人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，向区不动产登记机构申请抵押权注销登记：
（一）主债权消灭；
（二）抵押权已经实现；
（三）抵押权人放弃抵押权；
（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。
第五章 地价、入市调节金征收与集体收益管理
第三十二条 【地价管理】 农村集体经营性建设用地使用权公开出让（出租）的起始价（起始租金）应参考具有资质的土地评估机构对该地块评估得出的市场价格。农村集体经营性建设用地使用权出让的起始价不得低于相同地段相应用途级别集体建设用地基准地价的70%。农村集体经营性建设用地使用权的起始价设定不符合要求的，属地镇（街）依法依规提供指导和调整建议。
第三十三条【优先购买权】 农村集体经营性建设用地入市、再转让土地价格低于所在集体建设用地级别基准地价的80%，原则上区人民政府有优先购买权。
第三十四条 【土地增值收益调节金】 土地增值收益调节金是指农村集体经济组织通过出让、出租等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的受让人（承租人），以出售、交换、赠与、转租或其他视同转让等方式取得再转让收益时，应向国家缴纳的费用。
本实施细则颁布实施后，土地增值收益调节金的征收使用管理细则由区财政部门联合区规划和自然资源主管部门共同制定，报区政府审定后实施。
第三十五条 【集体收益管理】 集体经济组织出让（出租）农村集体经营性建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权或农村集体经营性建设用地使用权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理，并按《广州市财政局关于印发广州市农村集体经济组织财务管理办法的通知》（穗财规字〔2023〕1号）相关规定执行。
（一）集体经济组织一次性收取的用地价款（含配建物业）应按出让年限平均分摊，属当年的记入经营收入，属未来年限的记入应付款，按期确认经营收入。
（二）为确保资金安全，集体经济组织已收取但属未来年限的用地价款存储在银行账户，并实行专项资金管理。属未来年限的用地价款使用民主程序参照土地补偿款相关管理规定执行。
（三）农村集体经营性建设用地转让和转租的收益，归原受让人（承租人），入市合同另有约定的，依照约定。
第六章 监督管理与法律责任
第三十六条 【供后监管】 属地镇（街）联合区规划和自然资源、发改、财政、住建、税务、环保、监察等有关部门负责辖区范围内农村集体经营性建设用地的供后监管工作，严格监管农村集体经营性建设用地行为，加强对违法违规违约用地行为的综合防控。
第三十七条 【闲置处置】 土地闲置的认定标准参照国有建设用地闲置土地查处的有关规定。受让人（承租人）应严格按照合同规定的时间动工开发建设，逾期不建设或其他行为导致土地闲置的，按照合同约定承担违约责任。
第三十八条 【违法违规处罚】 违反《中华人民共和国土地管理法》擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者将农村集体经营性建设用地使用权通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由区规划和自然资源主管部门责令限期改正，并根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》规定，没收违法所得，并处罚款，罚款额为违法所得的10%以上30%以下。
违反本实施细则第十三条的规定，农村集体经营性建设用地入市不实行公开交易的，不动产登记机构不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记。
第七章 其他事项
第三十九条 【产权分割及分割转让】 入市后的农村集体经营性建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的集体建设用地使用权及房屋所有权产权分割及分割转让参照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）规定执行。
第四十条 【点状供地项目产权】 农村集体经营性建设用地点状供地项目产权原则上应整体持有，除法律法规、入市合同明确规定或约定外，不得将点状供地项目区内的建设用地进行分割转让或抵押。点状供地项目办理供地手续时，应对分割转让及抵押的限制予以明确，并在不动产登记簿和产权证书的附记栏上对宗地的权利限制予以注记。
第八章 附则
第四十一条 【有效期】 本实施细则自印发之日起试行，有效期3年。国家、省、市出台相关政策文件与本实施细则不一致的，以国家、省、市的政策文件为准。有效期届满或政策、法规变化，根据实施情况依法评估修订。
附件：1.广州市花都区农村集体经营性建设用地使用权出让、出租工作流程图
2.广州市花都区农村集体经营性建设用地入市申请表
3.广州市花都区农村集体经营性建设用地入市方案（参考模板）
4.广州市花都区农村集体经营性建设用地入市方案表决书
5.广州市花都区农村集体经营性建设用地入市申请书
附件：
1．附件4：广州市花都区农村集体经营性建设用地入市方案表决书（参考模板）.docx
2．附件5：广州市花都区农村集体经营性建设用地入市申请书.docx
3．附件1：广州市花都区农村集体经营性建设用地使用权出让、出租工作流程图.pdf
