广州市花都区人民政府花城街道办事处：

　　《花都区三东村（含罗仙村八经济合作社）旧村全面改造项目一期实施方案》（以下简称《实施方案》）已经花都区实施城市更新工作领导小组2023年第7次会议、17届区政府第82次常务会议和15届区委第114次常委会会议原则通过。现就三东村（含罗仙村八经济合作社）旧村全面改造项目一期实施方案批复如下：

　　一、改造范围

　　花都区三东村（含罗仙村八经济合作社）旧村全面改造项目（一期）位于花都区城区北部，东至三东村与平西村交界现状山体，西至凤凰北路，北至罗仙村八经济合作社范围，南至平石路。

　　项目地块已列入《广州市2023年城市更新年度计划（第一批）》。根据《土地勘测定界技术报告书》（案号：2023CH44011418），改造范围总用地面积32.8341公顷。

　　二、基本情况

　　（一）人口户籍情况

　　改造范围均为三东村物业范围，未涉及村居。

 　　（二）土地和房屋现状

　　改造范围内现状总建筑面积为17.82万平方米，其中集体物业17.03万平方米（含2009年12月31日之前建成、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的 建筑面积15.57万平方米，2009年12月31日后建设、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的建筑面积0.04万平方米，2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积1.41万平方米），国有物业0.79万平方米。

　　改造范围内不涉及各层级的历史文化遗产保护对象。

　　（三）留用地情况

　　改造范围内不涉及已落实历史留用地、挂账或预支留用地指标兑现。

　　（四）标图建库情况

　　改造范围内现状建设用地已完成“三旧”改造标图建库范围面积共32.1777公顷（标图建库图斑编号分别为44011403745、44011403754、44011400390、44011401175）。

　　三、改造主体和改造模式

　　同意该项目采取全面改造模式，以广州市花都区花城街三东村经济联合社、广州市花都区花城街罗仙村八经济合作社为改造主体，以合作改造方式开展实施更新改造。

　　改造范围内的集体土地按规定转为国有土地；融资地块8.1930公顷（净用地），由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。

　　四、复建安置面积和改造成本

　　（一）复建安置面积

　　1.改造拆除集体物业17.03万平方米（含2009年12月31日之前建成、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的建筑面积15.57万平方米，2009年12月31日后建设、有合法证明但无明确证载或批准建筑面积的建筑面积0.04万平方米，2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积1.41万平方米）；拆除国有物业0.79万平方米。

　　2.复建安置区建筑面积为16.26万平方米，全部为集体物业复建量。

　　（二）改造成本

　　1.改造成本为22.5940亿元，包括前期费用0.1779亿元，拆迁费用4.8940亿元，复建费用9.6479亿元，其他费用（整合周边地块费用）0.9128亿元，其他费用（不良地质处理费用、场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复费用、土地农转用费用）1.0805亿元，不可预见费0.8357亿元（主要用于安置补偿过程中实际安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用），拆迁奖励0.5265亿元，融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金4.5188亿元。

　　2.改造成本扣除前期费用、其他费用（不良地质处理费用、场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复费用、土地农转用费用）、融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金，计得复建安置资金16.8168亿元，该费用应按照《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗建规字〔2020〕21号）的要求及区的相关规定纳入监管。

　　3.如实际改造成本超出22.5940亿元，改造实施主体需自主筹集解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

　　4.改造范围内平石路（凤凰北路-儿童公园路口段）由政府推进实施，相关费用由政府各部门积极争取多渠道筹集解决，不纳入改造成本。

　　5.本项目融资地块产生的融资收入须保障本项目的复建安置及配套设施建设。

　　五、融资楼面地价和融资面积及剩余面积分配

　　（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价（包含公共服务设施）为7546元/平方米，融资商业楼面地价为13137元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。

　　（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

　　（三）融资区计算容积率建筑面积为28.90万平方米，其中住宅24.77万平方米，商业1.40万平方米，公共服务设施2.73万平方米。

　　（四）项目建新范围内规划总建筑面积51.53万平方米，村复建安置、融资用地总建筑面积共45.16万平方米，超出融资纯住宅11%的公共服务设施2.06万平方米，预留部分（用于本项目二、三等期改造，不属于规划节余）建筑面积4.31万平方米。

　　六、实施规模

　　改造范围总用地面积32.8341公顷，其中，建新范围用地面积27.1017公顷。建新范围外预留地块5.7323公顷，用于本项目二、三等期改造。

　　项目建新范围净用地面积17.5231公顷，规划计算容积率总建筑面积51.53万平方米，综合毛容积率1.9，平均容积率2.9，改造规划分为复建安置区、融资区、公益性用地区和预留地块（不属于规划节余），主要规划指标如下：

　　（一）复建安置区

　　规划复建村集体物业净用地4.0792公顷，用地性质为商业商务用地（B1B2），计算容积率建筑面积16.26万平方米，平均净容积率4.0。

　　（二）融资区

　　融资区净用地8.1930公顷，用地性质为商住用地（RB），计算容积率总建筑面积28.07万平方米（含公建配套面积1.89万平方米），平均净容积率3.4。

　　（三）公益性用地区

　　公益性用地区总用地13.7531公顷，净用地面积4.1745公顷，建筑面积2.89万平方米。其中，中小学用地面积3.3297公顷（规划为36班九年制学校），建筑面积1.80万平方米；供应设施用地面积0.8448公顷（规划为220kV变电站），建筑面积1.09万平方米；防护绿地面积0.3076公顷；道路面积9.2710公顷。

　　（四）预留地块

　　同意将不需用于融资的用地1.0764公顷作为预留地块（不属于规划节余），净容积率4.0，计算容积率总建筑面积4.31万平方米。该部分建筑面积用于三东村（含罗仙村八经济合作社）旧村全面改造项目二、三等期改造。

　　七、改造范围内公共服务设施处置

　　改造范围内学校、幼儿园、社区卫生服务站、社区管理公共中心、社区服务站、文化室等公共服务设施，公共厕所、垃圾收集站等市政公用设施，改造主体应当在实施改造时同步建成并按照有关规定无偿移交给归口职能部门使用、管理；邮政所、变电站等市政公用设施，属于专营行业运行的社会公益性配套设施，改造主体应当在实施改造时同步建成并依照有关规定移交给归口专营部门使用；公建配套设施将优先服务本地区居民生产生活。

　　八、土地处置方式和用地手续办理

　　（一）改造范围内已完善历史用地手续8.8152公顷，1986年12月31日之前形成的历史建设用地0.3905公顷，可完善历史用地手续17.6696公顷，申请办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续的“三旧”用地26.8753公顷。

　　（二）需办理用地手续的农用地0.1101公顷，均以“三地”方式办理。

　　（三）改造范围涉及已办理国有使用权证国有旧厂用地0.7932公顷，按照单一主体归宗改造方式进行整合。由改造主体与原权利人协商一致，签定收购、搬迁补偿协议，由改造主体凭收购协议、项目实施方案及批复等文件，在完成上盖物拆除并注销原有不动产权证后，由改造主体一并实施改造。

　　（四）改造范围涉及历史批文需完善相关国有用地手续1.5941公顷。

　　（五）改造范围内平石路（凤凰北路-儿童公园路口段）建设项目用地3.4613公顷，由改造主体配合区政府办理征收手续。

　　（六）改造范围内除复建安置地块、融资地块及无偿移交地块（公益性用地）之外的预留地块6.8087公顷，用于本项目二、三等期改造，由改造主体负责用地报批，并将土地及房屋权证注销后交由花城街道统一管理，待二、三等期改造再进行土地供应。片区后续分期项目若存在上级有关政策调整、有新的工作决策部署或要求时，预留地块（用于二、三等期改造）需移交区政府按新政策或工作部署要求处置，后续不再考虑土地及上盖物的安置补偿。

　　（上述面积以勘测定界报告为准）

　　九、改造建设时序

　　本次改造一次性建设实施，优先建设复建集体物业和公配设施。复建地块2和复建地块1须分别在2024年4月30日和2024年10月31日前取得《建筑工程施工许可证》，并于2027年4月30日和2027年10月31日前完成验收并交付。复建物业建设应优先于融资地块的开发建设，在融资地块首期工程预售前须取得复建集体物业建设工程施工许可证，在融资地块最后一期工程竣工验收前，先行完成或同步完成全部复建集体物业竣工验收并取得建设工程规划验收合格证。项目配套九年学校、220kV变电站，应在项目融资区住宅联合验收前 (或同步）取得学校、变电站联合验收意见，并完成移交工作。

　　十、自批复之日起三个月内，改造主体须签订批后项目实施监管协议。

　　十一、自批复之日起三年内，实施方案（含拆迁补偿安置方案）按照《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引》（穗建规字〔2022〕12号）表决通过的，批复生效实施。

　　十二、其他要求

　　（一）自本次批复后，由花城街负责，指导三东村作为责任主体统筹三东村（含罗仙村八经济合作社）旧村全面改造项目（一期）改造工作，依法依规推进《实施方案》的实施。在推进过程中应坚持公开、公平、公正的原则，实施阳光操作，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。

　　（二）本批复作为办理后续各项审批的依据。改造主体应在办理供地手续前完成改造范围内所有地块的土壤环境调查评估工作。

　　  此复。

                                                                          广州市花都区住房和城乡建设局                       

                                                                                      2024年1月1日