点击查看政策解读说明：《广州市花都区人民政府关于花都区田美村东南经济社旧村全面改造项目实施方案的批复》政策解读

区住房城乡建设局：

　　《花都区田美村东南经济社旧村全面改造项目实施方案》经区城市更新工作领导小组2019年第2次会议、16届区政府第97次常务会议和十四届区委第104次常委会议原则通过，根据《关于广州市花都区城市更新工作领导小组会议的纪要》〔2019（2）号〕、《广州市花都区政府常务会议纪要》（花府16届97次〔2018〕39号）和《广州市花都区委常委会议纪要》（十四届第104次〔2019〕3号）决定，现就花都区田美村东南经济社旧村全面改造项目实施方案批复如下：

　　一、改造范围

　　花都区田美村东南经济社旧村全面改造项目位于花都区中部、花果山公园东面，改造范围西到天贵路、东至曙光路、北至宝华路（规划）、南临荔枝基路，包含田美村东南经济社全社和西村经济社部分用地。

　　项目地块已列入《广州市2018年城市更新年度计划（第一

　　批）》，根据《土地勘测定界技术报告书》（案号：2018测21B186），改造范围总面积11.48公顷。

　　二、基本情况

　　（一）人口户籍情况。

　　根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围内本村户籍登记数为583户，户籍总人口1494人。

　　（二）土地和房屋现状。

　　改造范围内标图建库面积为11.48公顷。

　　改造项目范围内现状总建筑面积为6.85万平方米，其中村民住宅5.13万平方米（含有证建筑面积3.92万平方米，2007年6月30日之前已建且经村集体批准的建筑面积0.24万平方米，无合法手续建筑面积0.97万平方米)；村集体物业1.72万平方米（全部为无合法手续建筑）。

　　改造项目范围内区登记保护文物1处，建筑面积为0.03万平方米。

　　（三）留用地情况。

　　改造项目不涉及未落实历史留用地。

　　（四）标图建库情况。

　　改造范围内现状建设用地已完成“三旧”改造标图建库，面积共计11.48公顷（标图建库图斑编号为：44011401260)。

　　三、改造主体和改造模式

　　同意该项目采取全面改造方式，以村（经济社）和公开选择的市场主体组成的合作企业作为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

　　改造范围内的集体土地按规定转为国有建设用地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块2.72公顷（净用地）通过协议出让方式，由改造主体进行开发建设。

　　四、复建安置面积和改造成本

　　（一）复建安置面积。

　　1．改造拆除村民住宅5.13万平方米（含有证建筑面积3.92万平方米，2007年6月30日之前已建且经村集体批准的建筑面积0.24万平方米，无合法手续建筑面积0.97万平方米)；拆除村集体物业1.72万平方米（全部为无合法手续历史建筑）。

　　2.复建安置建筑面积12.22万平方米。其中，村民住宅复建量10.81万平方米（含11%公建配套1.07万平方米，其中文物及历史建筑0.03万平方米）；集体物业复建量1.41万平方米。

　　（二）改造成本。

　　改造成本为10.1323亿元，如实际改造成本超出10.1323亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

　　1.复建安置资金8.1058亿元，其中:（1）拆迁费用2.5090亿元，复建费用3.5919亿元, 规划节余面积（政府节余部分）建设费用0.1213亿元，代建社会停车场费用0.8650亿元，代建消防站费用0.2550亿元；（2）前期费用0.0103亿元，包括基础数据调查费用0.0040亿元、实施方案编制费用0.0035亿元、融资地价评估费用0.0020亿元、基础数据成果核查费用0.0008亿元（上述费用已由我区财政先行垫付，由村（经济社）和公开选择的市场主体签订合作协议三个月内返还区政府）；（3）现状物业收益补偿费用0.2538亿元；（4）复建住宅物业专项维修资金0.1135亿元；（5）不可预见费用0.3860亿元，该费用按照上述改造成本的5%计算，主要用于拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业补偿损失及其他拆迁相关事务处理。上述费用应按照《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1号）的要求及区的相关规定纳入监管。

　　2.融资区协议土地出让金2.0265亿元。该费用按审批时的融资地价评估结果20%计算。

　　五、融资楼面地价和融资面积及剩余面积分配

　　（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为12855元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。

　　（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

　　（三）融资区计算容积率建筑面积为7.88万平方米（包括11%公建配套建筑面积0.78万平方米）。

　　（四）改造范围内规划总建筑面积为20.82万平方米，村复建安置、融资用地建设量共20.10万平方米，经济平衡外节余住宅建筑面积0.42万平方米。按照《广州市旧村庄更新实施办法》，市政府、区政府、村集体按照4:3:3比例进行分配，市政府获得0.17万平方米，区政府获得0.13万平方米，村获得0.13万平方米权益面积（建安成本由村集体自筹），市、区政府分配的建筑面积用于统筹建设政府性房源，由改造主体配建完成后移交区政府指定部门。

　　六、实施规模

　　项目改造范围规划总用地面积11.48公顷。其中二类居住用地（R2）净用地面积7.08公顷，兼容商业商务用地（B1/B2），兼容比例不超过10%，容积率2.9，计算容积率总建筑面积20.52万平方米；另保留现行控规规划消防用地0.48公顷，规划建筑面积0.30万平方米。

　　主要规划指标如下：

　　（一）复建安置总量共12.22万平方米，包括村民住宅复建量10.81万平方米；集体物业复建量1.41万平方米。

　　（二）融资住宅建筑量7.88万平方米。

　　（三）控规节余建筑量0.42万平方米，该部分建筑量按本批复第五条第（四）点处理。

　　（四）保留现行控规中位于改造范围东北部的消防站1处，规划建筑面积0.30万平方米。

　　（五）改造范围内的1处区级登记保护文物单位昌甫刘公祠，按照历史建筑保护原则在改造范围内进行整体原貌迁建。

　　（六）改造范围内幼儿园（含托儿班）、卫生站、星光老年之家、居民健身场所、社区居委会、文化室等公共服务设施，公共厕所、垃圾收集点等市政公用设施，改造主体应当在实施改造时同步建成并按照有关规定无偿移交给政府；公建配套设施将优先服务本地区居民生产生活。

　　（七）根据2019年3月实施的《城市综合交通体系规划标准》，结合周边地块的开发强度和车位需求，改造范围内配套社会停车场泊位500个。

　　七、土地处置方式和用地手续办理

　　改造范围内可完善历史用地手续用地8.96公顷，须按规定完善历史用地手续。

　　八、改造建设时序

　　本次改造按一次性实施，优先建设复建安置房和公配设施。

　　九、自批复之日起三个月内，改造主体须签订批后项目实施监管协议。

　　十、自批复之日起三年内，实施方案（含拆迁补偿安置方案）经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

　　补偿安置协议在项目实施方案批复后三年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

　　十一、其他要求

　　（一）自本次批复后，由新华街负责，指导村（经济社）作为责任主体统筹田美村东南经济社改造工作，依法依规推进该《实施方案》的实施。村（经济社）应综合评估改造规划实施的风险，保证风险可控，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。

　　（二）本批复作为到相关职能部门办理后续各项审批的依据。村（经济社）与合作企业应按相关规定划定改造范围内的融资地块和复建地块、控规节余地块具体范围及位置。

　　此复。

　　广州市花都区人民政府

　　2019年12月3日

　　公开方式：主动公开

　　抄送：区司法局、市规划和自然资源局花都区分局、区财政局、区发

　　展改革局、市公安局花都区分局、市生态环境局花都区分局、

　　区城市管理综合执法局、区农业农村局、区科技工业商务信息

　　化局、区文化广电旅游体育局、新华街。