区住房城乡建设局：

　　《花都区横潭村河西（第六）经济社旧村全面改造项目实施方案》经花都区城市更新工作领导小组2018年第3次会议、16届区政府第121次常务会议和十四届区委第117次常委会议原则通过，根据《关于广州市花都区城市更新工作领导小组会议的纪要》〔2018（3）号〕、《广州市花都区政府常务会议纪要》（花府16届108次〔2019〕11号）和《广州市花都区委常委会议纪要》（十四届第117次〔2019〕14号）决定，现就花都区横潭村河西（第六）经济社旧村全面改造项目实施方案批复如下：

　　一、改造范围

　　花都区横潭村河西（第六）经济社旧村全面改造项目位于花都区新华街横潭村，是横潭村第六经济合作社的一个自然村，东至新街河公园、西至田美河、北至新华路、南至观湖国际北缘。

　　项目地块已列入《广州市2016年城市更新项目和资金计划》，根据《土地勘测定界技术报告书》（案号：2017测21B148），改造

　　范围总面积6.88公顷，其中国有用地三块，用地面积共1.06公顷，因未取得权属人同意改造意见，以暂予保留方式处理，扣除暂予保留面积后，实际改造用地面积5.82公顷（其中政府已收储地块一块，用地面积0.59公顷，由政府组织公开出让）。实际改造范围内建设用地5.70公顷、农用地0.12公顷。

　　二、基本情况

　　（一）人口户籍情况。

　　根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围内本村户籍登记数为41户，户籍总人口101人。

　　（二）土地和房屋现状。

　　1.改造范围内标图建库面积为6.75公顷。

　　2.改造项目范围内现状总建筑面积为6.22万平方米，其中村民住宅2.09万平方米（含证载建筑面积1.52万平方米，2009年12月31日之前已建且经村集体批准的建筑面积0.06万平方米，无合法手续建筑面积0.51万平方米)，村集体物业2.00万平方米（含证载建筑面积1.38万平方米，无合法手续建筑面积0.62万平方米），国有建筑2.12万平方米；项目范围内不涉及历史风貌建筑和古树名木。

　　（三）留用地情况。

　　改造范围内无未落实留用地。

　　（四）标图建库情况。

　　改造范围内现状建设用地已完成“三旧”改造标图建库，面积共计6.75公顷（标图建库图斑编号分别为：44011400282、44011400283、44011400284、44011400285、44011401191、44011401192、44011402016、44011402017)。

　　三、改造主体和改造模式

　　同意该项目采取全面改造方式，以村（经济社）和公开选择的市场主体组成的合作企业作为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

　　改造范围内的集体土地按规定转为国有建设用地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块1.40公顷（净用地）通过协议出让方式，由改造主体进行开发建设。

　　四、复建安置面积和改造成本

　　（一）复建安置面积。

　　1．改造拆除村民住宅2.09万平方米(含有证建筑面积1.52万平方米，2009年12月31日之前建设的无证建筑0.57万平方米）；拆除集体物业2.00万平方米（含有证建筑面积1.38万平方米，2009年12月31日之前建设的无证建筑0.62万平方米）；拆除国有居民住宅0.11万平方米；改造范围内不涉及历史建筑。

　　2.复建安置建筑面积6.69万平方米。其中，村民住宅复建量2.57万平方米（含11%公建配套0.25万平方米）；集体物业复建量3.98万平方米；城镇居民住宅复建量0.14万平方米（含11%公建配套0.01万平方米）。

　　（二）改造成本。

　　改造成本为5.6381亿元，如实际改造成本超出5.6381亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

　　1.复建安置资金4.2602亿元，其中，拆迁费用1.2274亿元（包括村民住宅和集体物业拆迁费用1.0891亿元、城镇居民住宅和其他国有物业拆迁费用0.0132亿元，拆迁奖励费用0.1251亿元（改造成本的3%）），复建费用2.0938亿元（包括村民住宅和集体物业复建费用2.0346亿元、城镇居民住宅和其他国有物业复建费用0.0592亿元）, 规划节余面积（政府节余部分）建设费用0.9325亿元，其他费用0.0065亿元（土地农转用费用），上述费用应按照《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1号）的要求及区的相关规定纳入监管。

　　2.前期费用0.0174亿元，包括现状测量和实施方案编制费用0.0148亿元、融资地价评估费用0.0019亿元、基础数据成果核查0.0007亿元，该述费用已由我区财政先行垫付，由村（经济社）和公开选择的市场主体签订合作协议三个月内返还区政府。

　　3.场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复费用0.0180亿元，该费用由改造主体支付。

　　4.不可预见费用0.2148亿元。该费用按照上述改造成本的5%计算，主要用于拆迁补偿安置协议签订、动迁奖励、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业补偿损失及其他拆迁相关事务处理。

　　5.融资区协议土地出让金1.1276亿元。该费用按审批时的融资地价评估结果20%计算。

　　五、融资楼面地价和融资建筑面积及剩余面积分配

　　（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价为13505.5元/平方米（上述地价已考虑旧村庄改造综合因素，包含应补缴的土地出让金）。

　　（二）融资地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

　　（三）融资区计算容积率建筑面积为4.17万平方米（其中公共服务设施0.41万平方米）。

　　（四）改造范围内规划总建筑面积为15.49万平方米，村复建安置、融资用地建设量共10.86万平方米，政府收储地块建设量1.42万平方米，经济平衡外节余住宅建筑面积3.2万平方米（含11%公建配套）。按照《广州市旧村庄更新实施办法》，市政府、区政府、村集体按照4:3:3比例进行分配，市政府获得1.28万平方米，区政府获得0.96万平方米，村获得0.96万平方米权益面积（建安成本由村集体自筹），市、区政府分配的建筑面积用于增加公建配套或统筹建设政府性房源，由改造主体配建完成后移交政府。

　　六、实施规模

　　项目改造范围规划总用地面积5.82公顷，净用地面积5.53公顷，规划用地性质为二类居住用地（R2），兼容商业商务用地（B1/B2），兼容比例不超过35%，容积率2.8，计算容积率总建筑面积15.49万平方米。

　　主要规划指标如下：

　　（一）复建安置总量共6.69万平方米，包括村民住宅复建量2.57万平方米；集体物业复建量3.98万平方米；安置城镇居民住宅0.14万平方米。

　　（二）融资住宅建筑量4.17万平方米。

　　（三）政府已收储地块建筑量1.42万平方米。根据《关于广州市新晖房地产开发有限公司旧厂地块改造方案的批复》（穗旧改复〔2011〕52号），该地块以“公开出让、收益支持”的模式，由区政府收储，按容积率2.8落实建筑规模，计算容积率总建筑面积1.42万平方米。该地块已完成旧厂改造审批程序，由区土地储备中心组织公开出让，收支单独核算，不计入横潭村河西经济社旧村全面改造的成本核算和融资方案。

　　（四）控规节余建筑量3.2万平方米，该部分建筑量按本批复第五条第（四）点处理。

　　（五）改造范围内幼儿园（含托儿班）、卫生站、星光老年之家、居民健身场所、社区居委会、文化室等公共服务设施，公共厕所、垃圾收集点等市政公用设施，改造主体应当在实施改造时同步建成并按照有关规定无偿移交给归口职能部门使用、管理；邮政所等市政公用设施，属于专营行业运行的社会公益性配套设施，改造主体应当在实施改造时同步建成并依照有关规定移交给归口专营部门使用；公建配套设施将优先服务本地区居民生产生活。

　　七、土地处置方式和用地手续办理

　　（一）改造范围内已完善历史用地手续3.16公顷，可完善历史用地手续0.21公顷，根据《关于加快办理“三旧”改造项目涉及完善历史用地手续的通知》（穗旧改联字〔2011〕1号）第四条处理办法第（三）点完善集体建设用地手续的规定，纳入旧村一并改造的项目，不须抵扣留用地指标。

　　（二）需办理用地手续的农用地0.12公顷,该部分用地符合“三地”定义，以边角地纳入改造范围，须按规定办理农转用手续，不须抵扣留用地指标。

　　八、改造建设时序

　　本次改造按一次性实施，优先建设复建安置房和公配设施。

　　九、自批复之日起三个月内，改造主体须签订批后项目实施监管协议。

　　十、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

　　补偿安置协议在项目实施方案批复后三年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

　　十一、其他要求

　　（一）自本次批复后，由新华街负责，指导村（经济社）作为责任主体统筹横潭村河西经济社改造工作，依法依规推进该《实施方案》的实施。村（经济社）应综合评估改造规划实施的风险，保证风险可控，充分保障村民的知情权、参与权和涉及重大事项的决策权；应坚持让广大村民在改造中得实惠的原则，及时排查调处基层矛盾，避免因改造诱发不稳定因素，确保和谐推进改造。

　　（二）本批复作为办理后续各项审批的依据。村（经济社）与合作企业应按相关规定划定改造范围内的融资地块和复建地块、控规节余地块具体范围及位置。改造主体应在办理供地手续前完成改造范围内所有地块的土壤环境调查评估工作。

　　此复。

　　                         广州市花都区人民政府

　　                            2019年11月6日

　　公开方式：主动公开

　　抄送：区司法局，市规划和自然资源局花都区分局，区财政局，区发

　　展改革局，市公安局花都区分局，市生态环境局花都区分局，

　　区城市管理综合执法局，区农业农村局，区科技工业商务信息

　　化局，区文化广电旅游体育局，新华街。

　　广州市花都区人民政府办公室               2019年11月6日印发