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建议《实施细则》第十六条【不动产登记】进一步明确农村集体经营性建设用地使用权出让申请办理不动产登记的具体登记机构。

依照本市及本区不动产登记相关文件规定，农村集体经营性建设用地使用权出让后，进一步明确为当事人向区不动产登记机构申请办理不动产相关登记。

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第三条：有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权不得入市：“（六）纳入预征地范围的；（七）2023年3月1日后通过农用地转为新增建设用地的；”该条款所依据的上位法文件是什么？

第四条：不合法建筑物及其他附着物如何处理？

第六条：“农村集体经营性建设用地不得用于住宅建设”，是否与通过留用地物业置换获得的住宅类物业冲突？

第八条：“取得”和“享有”有何区别？

第九条：一、“《花都区关于进一步规范村社重大事项决策“四议两公开”的工作方案》（穗花组通〔2020〕47号）”在区政府网站搜不到，能否公开内容？二、请明确属地镇（街）的办结时限，建议设定5个工作日。

第十条：集体建设用地使用权证书“挂靠”在村一级，实际使用权为社一级，请问哪些成员（代表）才有资格进行投票表决？是全村所有成员（代表）投票表决？还是拥有实际使用权的社一级的成员（代表）投票表决就行？

第十一条：请明确区规划和自然资源主管部门的办结时限，建议设定5个工作日。

第十二条：请明确区规划和自然资源主管部门的办结时限，建议设定5个工作日。

第十三条：一、“公共资源交易中心”是市级？还是区级？还是市级或者区级都可以？二、“资格审核”所依据的上位法文件是什么？是否会存在通风报信？是否会存在排挤？是否会存在内定？不是价高者得吗？属于经开区招商企业才能拍？不属于经开区招商企业就算拍了也不算数？什么才是公平公正公开？在营业执照经营范围内也不能竞拍？资格预审结果会网上公示吗？资格后审不通过怎么办？是要作废吗？

第十四条：土地增值收益调节金的收费依据和标准是什么？有关税费具体指何种税费？

第二十四条：“按规定缴纳土地增值收益调节金及相关税费” 相关税费具体指何种税费？

第三十五条：“农村集体经营性建设用地入市主体还应按规定缴纳相关税费” 相关税费具体指何种税费？为何一直含糊其辞？

第三十六条：“集体经济组织出让（出租）农村集体经营性建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体经营性建设用地所有权或农村集体经营性建设用地使用权的集体经济组织成员集体所有” 集体建设用地使用权证书“挂靠”在村一级，实际使用权为社一级，相关收益为何要“全村分”？如何体现公平？分薄了实际使用权为社一级的分红？又要将皮球踢给村、社内部消化解决？

第三十九条：城管的职责呢？是不是漏了？

第四十条：“《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字﹝2019﹞3号）和《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（粤自然资规字﹝2017﹞65号）”文件是否还有效？

第三条：（六）项为借鉴2015至2019年全国首批33个试点推动农村集体经营性建设用地入市的丰富经验，并结合我区实际情况，经征收后土地转为国有不具备入市条件，为避免入市与征收产生冲突，故设立了纳入预征地范围的地块不得入市的情形。（七）项依据2023年3月，自然资源部提出入市的“三项负面清单”，明确规定“不能通过农用地转为新增建设用地入市”，因我区为深化农村集体经营性建设用地入市试点之一，综合考虑入市试点的要求，规定我区入市土地以2023年3月1日前的存量集体经营性建设用地为入市土地范围。

第四条：依据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号，以下简称《土地管理法》）第八十三条“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除;对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担”，对不合法建筑物及其他附着物的处理办法进行了规定，因此《实施细则》第四条房地一体原则仅对在合法的情况下进行规定。

第六条：依据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）第五条“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设”，规定了通过入市取得的农村集体经营性建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设（包含公寓、小产权房等），属于《实施细则》中入市土地关于用途管制的规定。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）第二点第（六）项“可选择折算货币补偿、置换物业、实物留地等3种方式兑现”以及第四点第（十九）项“留用地的开发用途。农村集体经济组织自行开发或者自主引入产业开发的留用地，按照规划使用，但不得建设商品住宅”，可见置换物业属于留用地兑换的权益，与《实施细则》第六条不冲突。

第八条：取得是指由土地所有权人、土地使用权人向不动产登记机构提出登记申请而获得权属证书。享有则是指不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明，权利人享有不动产登记证明。

第九条：一、《花都区关于进一步规范村社重大事项决策“四议两公开”的工作方案》（穗花组通〔2020〕47号）已面向花都区各镇（街）、集体经济组织公开，并已在《实施细则》中明确为“集体经济组织应在属地镇（街）的指导下做好以下前期准备工作”。二、暂无上位法明确属地镇（街）的办结时限，依据《广州市行政规范性文件管理规定》第六条第一款规定：“制定规范性文件，应当符合宪法、法律、法规和规章的规定，不得违反上级机关的决定、命令，不得超越本行政机关的职权范围”，所以不在《实施细则》中明确属地镇（街）的办结时限。

第十条：根据《土地管理法》第六十三条“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”，并结合我区集体建设用地流转实操经验，成员（代表）会议的成员范围既包括名义权利人又包括实际权利人，明确入市收益归属问题为成员（代表）会议决议内容之一。

第十一条：依据《土地管理法实施条例》第四十条“土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改”，下一步计划将《实施细则》第十一条修改为“【方案审查】 集体经济组织将通过表决的入市方案、表决书面证明材料等报送区规划和自然资源主管部门。经区规划和自然资源主管部门组织有关部门联合审核通过后，在出让、出租前不少于十个工作日报送区人民政府出具意见函。区人民政府认为入市方案不符合规划条件、产业准入、生态环境保护等要求需要修改的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。集体经济组织应当按照区人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地所有权人与使用权人不一致的，可通过重大事项集体决议的方式，以委托等方式确定实施农村集体经营性建设用地使用权入市的主体”。

第十二条：暂无上位法明确入市土地纳入土地供应计划的办结时限，依据《广州市行政规范性文件管理规定》第六条第一款规定：“制定规范性文件，应当符合宪法、法律、法规和规章的规定，不得违反上级机关的决定、命令，不得超越本行政机关的职权范围”，故不在《实施细则》中明确入市方案审查、纳入土地供应计划的办结时限。

第十三条：一、公共资源交易中心无“区级”。二、资格审核环节为广州公共资源交易中心网站上公开的交易流程之一，对竞买人的企业资格进行审核，不存在通风报信、排挤、内定。结合花都区集体建设用地流转实操经验，综合考虑竞买人的营业情况、产业类型以及价格等最终确定成交人，价格不是唯一促成交因素。《实施细则》中已明确资格审核上是分为两种，一种是由属地镇（街）进行审核，另外一种是如为经开区招商企业则由属地镇（街）函询花都开发区管委会(区招商办)，并非只有经开区招商企业才能交易。中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加交易。资格预审不通过会进行结果公布（公示），通过则会进行网上竞价等流程后进行结果公布（公示）。资格后审不通过同样会进行结果公布（公示），交易流程在资格后审环节结束前尚未结束，不存在作废。

第十四条、第二十四条、第三十五条：一、根据《财政部 自然资源部关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知》（财税〔2023〕52号）、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（财税〔2016〕41号）规定农村集体经营性建设用地入市缴纳土地增值收益调节金。将在《实施细则》发布后，计划制定《花都区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收和使用管理办法（试行）》明确土地增值收益调节金的征收标准。二、根据《土地管理法实施条例》第四十二条“集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记”，明确入市需按照规定缴交税费。因暂无入市相关的上位法律、法规、政策明确农村集体经营性建设用地入市税费种类，且《实施细则》发布主体为广州市规划和自然资源局花都区分局，税费收取种类涉及税务、财政部门职权，依据《广州市行政规范性文件管理规定》第六条第一款规定：“制定规范性文件，应当符合宪法、法律、法规和规章的规定，不得违反上级机关的决定、命令，不得超越本行政机关的职权范围。”，故未在《实施细则》中明确有关税费种类。同时，区税务机关在同步制定入市缴税内部操作指引。

第三十六条：参考《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》（穗府办〔2015〕39号，已失效，但仍具有参考意义）第二十四条“集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理”以及依据《广州市农村集体经济组织财务管理办法》（穗财规字〔2023〕1号）第五十九条“农村集体经济组织收益分配方案应由成员（代表）会议审议通过，并将方案和审议情况材料提交镇人民政府备案，最终年度收益分配方案及执行情况应向全体成员公开，接受监督”，明确了入市收益归拥有集体经营性建设用地所有权或农村集体经营性建设用地使用权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理，农村集体经济组织收益分配方案应由成员（代表）会议审议。

第三十九条：依据《土地管理法》第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”，规定由县级以上人民政府自然资源主管部门监督管理相关用地违法行为。

第四十条：《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字﹝2019﹞3号）自2019年5月1日起施行，有效期5年，政策现行有效，是否续期已在《实施细则》第四十三中明确“国家、省、市出台相关政策文件与本实施细则不一致的，以国家、省、市的政策文件为准。有效期届满或政策、法规变化，根据实施情况依法评估修订”。《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（粤自然资规字﹝2017﹞65号）自2017年3月31日起施行，政策现行有效。